一周年

今日が一周年だと知らなかった。休日で店に行ったがランチ時にも関わらず誰もいない．．．

普段からお客様の来店数に波が大きい場所だが一周年の日にゼロ。

普通フィリピンでは記念日は重要で一周年であれば何らかのイベントが企画されているはずだが、あまりにも暇な店でスタッフのモチベーション的には別に一周年も関係ないという感じなのだろう。
商売は立地がすべて。特にフィリピンでは所得によって住む場所が全く違うこともあり、おかしな場所で開業すれば必ず苦労する。長くフィリピンで暮らし理解していたはずだが今回も完全に場所を外した。
近くには大きな大学、マクドナルド、ケンタッキー・フライド・チキン、スーパーマーケット等があり一見良い場所。また、店舗探しの時に探しにくい店舗兼住居で探し、しかも引っ越しが楽な歩ける範囲内で探すという安易な選択方法で決めた…だから私が悪い。

どれぐらい悪いか？例えば坪当たり店舗の売り上げで今の店と私の勤務先の優良店で比べると　平米当たりの売り上げはマカティのモールで平米当たり1万ペソ、自分の店の場合は6千ペソ、倍近い差が出る。

暇でも商売の目的が母の介護と、私が会社勤務するために母の面倒を見てもらうスタッフの人件費確保が目的の商売と言う言い訳があつても、一年経って黒字にならない商売は寂しい限りである。生活費のすべてを商売に組み入れているので赤字でも私的には問題ない。しかしスタッフはいつまで経ってもパッとしない売り上げではテンションは上がらないのは当然の事だろう。

まあ、お店に新しい追加のお仕事を探してスタッフの皆が幸せになれるように私が頑張るしかありません。私は飲食関連の仕事しかできませんがお仕事下さい。

さて、今日は私が最近気になっている大手のショッピングモールで起こる契約延長打ち切りについて書きたいと思います。昨日、食材を購入していただいているお客様のお店がモール側から契約更新停止の知らせを受けた。

通常の賃貸借契約、私の店のように暇であつても忙しくても関係ない固定リース、Fixed Leaseは特定期間（通常は数1年が多い）にわたって固定の家賃で店舗を借りる契約で家賃は契約期間中変更されません。この契約形態では、テナントは安定した家賃支払いができる反面、売上に関係なく家賃額が変わらない点が特徴です。それに対して、ショッピングモールなどの商業施設で提供されるパーセンテージリースはフィリピンの多くの不動産開発企業が行う契約で、マニラやその他の主要都市に多くの商業施設を所有している彼らはテナントとの契約においてパーセンテージリースを一般的に採用している。

売上に応じて家賃が決まる契約形態ですが通常、月または四半期ごとに売上の一定割合（一般的には3〜10%程度）を家賃として支払い、売上が少ない場合は家賃が低く抑えられますが、反面売上が伸びると家賃もそれに応じて増えます。多くは2年契約であり2年で投資の回収をする必要があります。

その代わり集客は楽でお客さんが入らないと嘆く事は路面店に比べ少ない。しかし掛かる費用が大きい、またSEC会社登録してPOSで売り上げをモール側に流すので個人店のように個人事業主で会社登記して適当な経理で大手モールで開店することは難しい。掛かる費用が多いと書いたが家賃以外にも共有施設の維持費用や運営費用（清掃、警備、広告費用などが含まれこれらは通常、テナント全体の売上に応じて分担されます。

契約期間は一般的に２年間であり、期間満了後に条件の見直しや更新が行われることがあります。更新条件には家賃の見直しが含まれることが一般的。当然契約条件は商業施設や管理会社によって異なりますが、テナントに対してのガイドラインや運営規則も契約に含まれ、厳しいルールに従って営業しなければなりません。大手の飲食企業でない限り普通はモール側と対等に交渉することは難しく、契約条件も大手に比べ悪くなります。また、集客する力を持つブランドを有する大手はモール側が設備に投資をして業務運営委託契約で入ったり、3,000㎡とかまとまったスペースを安く借り受け複数のブランドを同時に開店して、トイレを共用にしたりして店舗の席数を多くデザインしたり工事の費用を低く抑えたりします。

単独のブランドしか有しない企業とは違う出店の仕方で出店できますので有利です、また他のテナントに比べ有利な家賃が提示されます。日本から海外進出に伴いマニラのモールで店舗契約を検討する際には、細かい条件や費用、契約解除条件などをよく理解し、自身のビジネスに適した条件を確保することが必要になります。マニラで大手と言う会社でも成績の悪いブランドでは契約解除が最近多くみられます。

よく売り上げるテナントを入店させれば歩合で動く家賃の増加、それを目当てに施設に人が集まるわけですから、モール側が選ぶことは当然と言えます。